土地活用でトランクルーム経営を考えるときに押さえるべきポイントは、「木造3階建てで建築費を抑えて利回りを上げること」「広さ・前面道路・見つけやすさの3つの条件で土地を見ること」「管理は専門業者に任せ、契約の形を選ぶこと」の3つです。

土地活用といえばアパートや駐車場を思い浮かべる方が多いですが、アパートを建てるほどの条件がそろわない、とにかく利回りの高い活用をしたいという地主様も少なくありません。そうした方にとって、トランクルームは強力な選択肢になっています。

本記事では、大阪・堺で創業50年以上の大忠建設が、意外と知られていないトランクルーム経営のメリットと、向いている土地の条件を解説します。

この記事の内容は、動画でも詳しく解説しています。

トランクルーム経営が土地活用で注目される理由

今、収納スペースへの需要がどんどん伸びており、トランクルームは注目される土地活用の一つになっています。

家がコンパクトになり、収納が足りない家庭が増えている

最近のマンションや戸建ては、建築費の高騰によって家全体がコンパクトになってきています。限られた広さの中で広いリビングを優先する反面、収納スペースはだんだん削られる傾向にあります。

そこで、住む空間と物を置く空間を切り離し、トランクルームを家族の「第二のクローゼット」として外に持つというライフスタイルが定着してきています。

借りるのは近隣のファミリー層や趣味を楽しむ方

主な利用者は、近隣にお住まいのファミリー層や、趣味を楽しんでいる方々です。ゴルフバッグやキャンプ用品といった場所を取る趣味の道具、扇風機やストーブ、ひな人形のようにシーズンごとにしか使わないものを預けるケースが多くあります。

一度借りると長く借りてもらえる

オーナー様にとって一番うれしい特徴は、一度借りた方が非常に長く借り続けてくれることです。大量の荷物を預けてしまうと、家に持ち帰ったり移動させたりするのは大変です。

趣味が続く限りスペースは必要なため、一度埋まれば長期的に安定した収入の基盤になります。

木造3階建てなら建築費を抑えて利回りを上げやすい

トランクルームの建物というと、鉄骨造のビルを思い浮かべる方も多いかもしれません。実は、大忠建設が得意とする木造の3階建てで建てるのがおすすめです。鉄骨造よりも建築コストを大幅に安く抑えられます。

さらに、アパートなどの住まいと決定的に違うのが、ガスや水回りの設備が不要な点です。お風呂もキッチンもいらず、ガス管の引き込みも必要ありません。建物の中をパーテーションで細かく区切って貸し出すだけなので、初期費用を驚くほど安く抑えられます。

建築費を抑えられれば、そのぶん投資に対するリターン、つまり利回りが良くなります。なお、木造3階建てを建てられるかどうかは、土地の用途地域や防火規制などによって変わるため、計画の段階で確認が必要です。

トランクルームに向いている土地の3つの条件

トランクルームは、駅の近くである必要はありません。利用者は車で荷物を運び込むのがメインなので、普通の住宅地の真ん中でも需要があります。ただし、トランクルームを建てられるかどうかは用途地域などによって変わるため、事前の確認が必要です。そのうえで、向いている土地には明確な条件が3つあります。

広さは60坪くらいからが目安

事業として成り立ちやすいのは、60坪くらいからの土地です。建ぺい率が80パーセントくらいの土地であれば、小さな土地でも広く建てられるため、40坪くらいから可能な場合もあります。建ぺい率は用途地域などによって決まるため、ご自身の土地の条件を確認することが大切です。

前面道路は6m以上が目安

利用者は荷物の出し入れのために必ず車で来ます。車が安全にすれ違えたり、一時停車して荷物を下ろしたりできる広さが欠かせないため、前面道路は6m以上あることが目安になります。

前を通る人から見つけやすいこと

パッと見てトランクルームがあるとわかる、看板の目立ちやすさも成功の鍵です。駅から遠くても問題はありませんが、車でのアクセスの良さと見つけやすさは押さえておきたい条件です。

管理は専門業者に任せられる｜サブリース型と実績連動型の違い

細かく区切ったスペースをたくさんの方に貸すとなると、管理の手間が心配になるかもしれません。入居者の募集や日々のメンテナンス、クレーム対応は、専門の業者がオーナー様に代わってすべて運営を代行してくれます。

収入の入り方は、考え方に合わせて2つの契約形態から選べます。

• サブリース（一括借り上げ）型：業者が建物を丸ごと借り上げるため、空き状況に関わらず毎月決まった賃料が入り、先の見通しを立てやすい
• 実績連動型：稼働率によって収入が増減するが、軌道に乗って満室になれば、サブリースよりも大きな利益が見込める

まとめ

トランクルーム経営の要点をまとめると、次のとおりです。

• 水回りやガスが不要で、木造3階建てで安く建てられるため、利回りの良い土地活用になる
• 駅近である必要はなく、広さ60坪くらい（建ぺい率80パーセントなら40坪くらい）から、前面道路6m以上、見つけやすさが条件
• 家のコンパクト化で需要が伸びており、一度借りると長く借りてもらえる。管理は業者に任せ、サブリース型か実績連動型を選べる

アパート建築とはまた違った、魅力的な土地活用の選択肢です。

よくある質問

トランクルーム経営は何坪から始められますか？

60坪くらいからが事業として成り立ちやすい目安です。建ぺい率が80パーセントくらいの土地であれば、40坪くらいから可能な場合もあります。建ぺい率は用途地域などで決まるため、土地の条件を確認したうえで判断します。

駅から遠い土地でもトランクルームの需要はありますか？

あります。利用者は車で荷物を運び込むのがメインなので、駅近である必要はありません。普通の住宅地の中でも需要があります。その代わり、前面道路の広さや看板の見つけやすさが大切になります。

トランクルームは木造でも建てられますか？

建てられます。木造3階建てなら、鉄骨造よりも建築費を大幅に抑えられます。ただし、木造3階建てが建てられるかは用途地域や防火規制などによって変わるため、計画の段階で確認が必要です。

トランクルームの管理はオーナーがしないといけませんか？

オーナー様が自分で管理する必要はありません。入居者の募集や日々のメンテナンス、クレーム対応は、専門の業者がオーナー様に代わって運営を代行してくれます。

サブリースと実績連動型はどちらを選べばいいですか？

収入の安定を重視するならサブリース型、利益の大きさを狙うなら実績連動型が向いています。サブリース型は空き状況に関わらず毎月決まった賃料が入り、実績連動型は満室になればサブリースよりも大きな利益が見込めます。

自分の土地にはアパートとトランクルームのどちらが向いていますか？

土地の広さや前面道路の幅、周辺の需要によって変わります。駅から遠くても前面道路が広い土地なら、トランクルームが向いている場合があります。建築費や想定される利益を比べたうえで判断するのがおすすめです。

大忠建設は、大阪・堺市で住宅建築と土地活用を専門としてきた創業50年以上の建設会社です。土地の条件を徹底的にリサーチし、建築費や想定される利益を含めた最適なプランをご提案します。

「うちの土地は駅から遠いけれど、前面道路は広いからトランクルームに向いているかも」「アパートとトランクルーム、うちの土地ならどちらが利益を出しやすいのか知りたい」という段階でも構いません。

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