用途別活用例
木造アパート・戸建賃貸
土地オーナー様・土地を相続された皆様へ
どんな土地が向いているか？
- ●後継者のいない農地
- ●入り組んだ住宅地
- ●敷地面積50坪～
どんな事業者が借りるか？
- ●東証プライム上場企業
- ●株式会社JPMC（一括借り上げ）
駅近だけでなく、スーパーや学校、病院など生活インフラが整った土地は、安定した居住ニーズが期待できます。
さらにアパート建築により固定資産税などの軽減効果も見込め、用途制限や変形地にも柔軟に対応できます。
賃貸住宅経営のメリット
1.長期的な収入
入居者がいる限り継続的な収入が得られることがメリットです。土地があり、建物に十分な投資をすることができればグレードが高く、質の高い建物で空室リスクを抑えて賃貸経営をすることができます。アパートの場合は複数部屋の運用となりまとまった金額になるため、老後資金や年金目的での運用も可能です。
2.レバレッジ効果
アパート経営のレバレッジ効果とは、自己資金だけでなく融資を活用することで、手元資金以上の大きな資産を持てる仕組みです。少ない自己資金でも家賃収入や資産形成を目指しやすく、効率よく投資効果を高められる点が大きな魅力です。
ビルドバンクが資金計画から丁寧にサポートします。
3.生命保険代わりになる
物件購入時に利用する投資ローンには、団体信用生命保険（団信）が付いてきます。オーナー様に万一（死亡・重度の障害など）のことがあった場合、以降のローン返済が免除される制度です。
物件と土地は残るので、オーナー様の家族は継続して家賃収入を得ることができます。
4.経済変動に強い
資産形成には、預貯金や株などの金融商品に投資する方法もありますが、インフレなどの経済変動により、価値が目減りしていくケースもあります。
一方アパート経営などの「家賃」は、物価と連動するため、経済変動の影響を受けにくいというメリットがあります。また、金融投資商品のように、突然価値が半減するというリスクもありません。
5.節税効果
用途のない土地を所有している場合には、アパートを建てると固定資産税が最大で1/6に、都市計画税が1/3まで抑えられます。
また、アパート経営にかかった費用は、現在の所得との損益通算が可能です。経営を始めたばかりの頃は、さまざまな支払いなどで帳簿上は赤字となることも多いです。短期的ですが所得税や住民税を抑えられる可能性があります。
木造賃貸住宅のメリット
建築費用面でのコストメリットや立地への柔軟な対応力など、木造ならではのパフォーマンスで「木造の新しい価値」を創造します。
1.コストパフォーマンスの良さ
鉄骨造や鉄筋コンクリート造の建物と比較して、50〜60%の費用で建築することが可能です。
その分、家賃設定も低くすることができ、空室リスクを回避することができます。
2.工期が短い
鉄骨造や鉄筋コンクリート造の建物と比較して、工期が短いため、着工から早期での入居が可能で、その分家賃収入を得られる期間も早まります。
3.変形地への対応
土地の立地が良くても、変形地であれば評価は下がります。
その場合は木造での土地活用が特にお薦めです。
間取りの柔軟性という面では木造が最も優れています。
変形地の場合、鉄骨造や鉄筋コンクリート造ではオリジナル加工などが必要となり余計なコストがかかってきますが、木造の場合オリジナル加工などの余計なコストは必要なく、土地の形状に合わせてスペースを無駄なく利用でき、最大限に延べ床面積を確保することができます。
4.融資期間の長さ
木造アパートの法定耐用年数は22年と定められており、新築の場合は22年の融資を受けられます。
融資期間が長いとキャッシュフローが回りやすくなるメリットがあり、木造アパートを購入するなら新築を検討する人が多いようです。
さらに、劣化対策等級2以上を取得すれば融資期間を最大30年に延ばすことができ、毎月のキャッシュフローがさらに回るようにすることが可能です。
5.解体の容易さ
建物が役目を終えた時に生じるのが取り壊しの問題。
解体の費用については構造により異なってきます。
木造は鉄骨造や鉄筋コンクリート造と比較して費用も抑えられ、工期も短い傾向にあります。次の事業へ転換する場合はメリットも大きいと言えます。
提案実績の一例
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コンセプト
住宅で囲まれた立地環境に建つ木造3階建の賃貸住宅。バルコニーの向き、窓の配置や大きさを慎重に検討し、近隣への配慮を追求した事例。ボリューム感を軽減するために、外壁を分節したようなデザインとし、周囲に圧迫感を感じさせないように配慮。また、シンプルなデザインゆえに、雨樋や排気口が余計に目立ちやすくなるため、それらを見せない工夫にも注力し、派手ではないがいつまでも飽きの来ないデザインを目指しました。その他、セキュリティー面にも配慮しています。
所在地 大阪府堺市北区蔵前町利回り 8.1％本体価格 1億2,000万円敷地面積 196.64㎡（59.48坪 ）延床面積 299.31㎡（90.54坪）工法 木造在来工法3階建 -
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コンセプト
相続によって古い文化住宅２棟を取得されたご依頼者様への土地活用提案からスタート。
近隣には大手ハウスメーカーの賃貸住宅が多数ある中で、競合よりも優位性のあるデザインとコストのバランスを重視しただけでなく、敷地が大変大きいために外構と駐車場の設計にも着目しご提案。同一階においてAタイプ～Cタイプまでの３パターンの間取りを配置し、様々な入居者様のニーズに適した間取りをご用意することで競合案件に負けない賃貸住宅が誕生しました。利回り 8.2％本体価格 1億9,250万円所在地 大阪府茨木市宇野辺敷地面積 1289.41㎡（390.04坪）延床面積 923.55㎡（279.37坪）工法 木造軸組工法2階建 -
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借地にお住まいの方の退去が進まず、当初予定していたS造やRC造のマンション計画がなかなか具体化できない状況でした。そこで、将来的な解体のしやすさや建築費の抑制を考慮し、木造3階建てメゾンをご提案。入居者がまだ若く、長期化も想定される中で、今できる土地活用として現実的で取り組みやすい計画となり、事業化を決断いただきました。
所在地 大阪府大阪市都島本通利回り 8％価格 7,000万円敷地面積 172.59㎡延床面積 303.39㎡工法 木造軸組 -
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コンセプト
収益物件を複数棟所有されている投資家様のご依頼により建築させて頂きました。
築古の文化住宅を建替え、減価償却費創出による節税を目的とし、戸建用地と同程度の敷地面積で木造3階建て6室を実現しました。もちろん機能性にもこだわり、設計及び建設性能評価も取得。
コンパクトながらも入居者ニーズに十分に応える事のできる建物となりました。所在地 大東市深野敷地面積 115.35㎡延床面積 187.50㎡工法 木造在来工法3階建 -
オーナー様の声
【A様・福祉施設】老朽住宅を、地域に必要とされるペット共生型グループホームへ
【E様・共同住宅＋駐車場】人生の節目に選んだ、安心して任せられる土地活用
