大阪の農地を土地活用する際に押さえるべきポイントは、「農地はそのままでは活用できず転用の手続きが必要なこと」「市街化区域と生産緑地の違いを確認すること」「後継者がいない農地にも活かす道があること」の3つです。

「もう農業を続けられない」「子どもが継いでくれない」というご相談は近年増えていますが、正しい手順を踏めば、固定資産税を払うだけになっていた農地が収益を生む資産に変わる可能性があります。

本記事では、大阪・堺で創業50年以上の大忠建設が、農地を活用するための基本知識と具体的な選択肢を解説します。

この記事の内容は、動画でも詳しく解説しています。

なぜ農地はそのまま活用できないのか

農地は農地法によって食糧生産の基盤として保護されています。田んぼや畑を宅地・駐車場・施設用地といった農地以外の用途に変える「転用」には、農地法に基づく手続きが必ず必要です。

この手続きを飛ばすと、原則として建物を建てることも、地目を変えることもできません。

手続きの重さは、農地が市街化区域にあるか市街化調整区域にあるかで変わります。

市街化区域は街として開発を進めていくエリアで、農地は比較的動かしやすく、農業委員会への届け出だけで転用でき、知事などの許可は不要です。大阪の市街地にある農地の多くは、この市街化区域に該当します。

一方、市街化調整区域は開発を抑えるエリアのため、原則として許可が必要になりハードルが上がります。ただし調整区域だからといって何もできないわけではなく、条件によっては活用できるケースもあるため、個別に相談して確認するのが確実です。

なお、農地は固定資産税が宅地よりかなり低く抑えられていますが、転用して宅地に変えるとこの優遇がなくなり、評価額が上がって固定資産税が数倍に増えることがあります。

転用したあとに手残りが出る形まで計算してから動くことが、通常の土地活用以上に重要です。

大阪の農地で押さえるべき市街化区域と生産緑地

市街化区域の農地は届け出だけで動かせる場合が多い一方、必ず確認すべきなのが「生産緑地」です。

生産緑地とは、市街化区域の中で農地として維持する代わりに、固定資産税を大きく優遇してもらっている農地のことです。

2022年には、1992年に指定された生産緑地が指定から30年を迎える「2022年問題」が話題になりました。

国土交通省の調査によると、2022年12月末時点で1992年指定の生産緑地9,273ヘクタールのうち89.3パーセントにあたる8,282ヘクタールが特定生産緑地に指定されており、大阪府の指定率は91.3パーセントでした。

多くの所有者が、税制優遇をさらに10年延長する道を選んだことになります。

ただし、延長した生産緑地もいずれ判断の時期が来ます。何も決めないままでいると、相続が重なったときに一気に選択を迫られることになります。

また、市街化区域内でも生産緑地に指定されている農地は、届け出だけでは転用できず、生産緑地の指定解除に向けた別途の手続きが必要です。

自分の農地がどの区分に当たるか、生産緑地かどうかは自己判断が難しいため、まず農業委員会の窓口で確認することが最初の一歩になります。窓口は市町村ごとに異なり、たとえば堺市は国が指定した指定市町村のため、窓口は大阪府ではなく堺市の農業委員会になります。

後継者がいない農地をどう活かすか

市街化区域の農地で転用できる場合は、宅地とほぼ同様に活用の選択肢が広がります。

木造アパート・木造戸建賃貸

転用によって税負担が上がっても手残りを残しやすいよう、建築費を抑えられる木造の賃貸が選択肢になります。

長く貸し続けられるため、将来的な出口戦略も立てやすい活用方法です。

福祉施設への転用

農地は宅地に比べて、まとまった広さの土地を確保しやすいという強みがあります。

その広さを活かし、高齢者向け施設やグループホームといった福祉施設の用地として活用するケースが、ここ数年で増えています。福祉施設は地域でまだ不足しており、広くまとまった土地を探す引き合いがあります。

先祖代々の農地を宅地にして切り売りするのは気が引けるという方でも、地域で必要とされる施設として残る形なら前向きに考えられる、というケースもあります。

ただし、賃貸にしても福祉施設にしても、建てれば必ずうまくいくわけではありません。立地に合った活用かどうか、運営者が信頼できるか、長く手残りが出る将来設計になっているかを見極めてから動くことが大切です。

すぐに転用や施設化が難しい場合は、無理に転用せず、農地のまま貸す、あるいは税優遇を受けながら活用の時期を待つという選択肢もあります。

なお、市街化区域であっても、規模が大きくなると別の手続きが必要になることがあります。たとえば堺市では、土地の面積が500平方メートル以上の開発になると、市の条例で事前協議の手続きが必要になります。

福祉施設のようにある程度の規模になる計画ほど、早めに役所で確認しておくことが重要です。

まとめ

大阪の農地を活かすための要点は3つです。

• 農地はそのままでは活用できず農地転用が必要。大阪の市街地の農地の多くは市街化区域で、農業委員会への届け出だけで比較的動かしやすい
• 市街化区域でも生産緑地に指定されている場合は届け出だけでは転用できないため、まず自分の農地の区分と生産緑地かどうかを確認する
• 後継者がいない農地でも、市街化区域であれば木造賃貸などの収益性の高い活用や、まとまった広さを活かした福祉施設への転用という道がある

転用したいと思ってから実際に使えるようになるまでには時間がかかります。区分の確認と方向性の整理は、早く動くほど選択肢が広がります。

よくある質問

農地はすぐにアパートや駐車場にできますか？

できません。農地法によって保護されているため、農地以外の用途に変える手続き（農地転用）が必要です。市街化区域であれば農業委員会への届け出で比較的動かしやすい一方、生産緑地に指定されている場合は別途手続きが必要です。

自分の農地が市街化区域か生産緑地かはどこで確認できますか？

自己判断は難しいため、まず農業委員会の窓口で確認することをおすすめします。窓口は市町村ごとに異なり、堺市の場合は堺市の農業委員会が窓口になります。

農地を転用すると税金はどう変わりますか？

農地は固定資産税が宅地より低く抑えられていますが、転用して宅地に変えると評価額が上がり、固定資産税が数倍に増えることがあります。転用後に手残りが出る形まで計算してから動くことが重要です。

後継者がいない農地にはどんな活用方法がありますか？

市街化区域で転用できる場合、木造アパートや木造戸建賃貸といった収益性の高い活用のほか、まとまった広さを活かした福祉施設への転用という選択肢があります。すぐに動けない場合は、農地のまま貸す、税優遇を受けながら待つという道もあります。

生産緑地の「2022年問題」はどうなったのですか？

国土交通省の調査によると、2022年12月末時点で1992年指定の生産緑地の89.3パーセントが特定生産緑地に指定され、多くの所有者が税制優遇を10年延長しました。ただし延長した生産緑地もいずれ判断の時期が来るため、早めの整理をおすすめします。

転用の手続きはどこまで自分でできますか？

農地の区分・生産緑地の確認は農業委員会で行えますが、実際の転用手続きは行政書士など専門家に依頼するのが一般的です。転用後の活用と手残りが出る形までセットで設計することが重要なため、早い段階でのご相談をおすすめします。

大忠建設は1972年の創業から53年目を迎える、大阪・堺市で住宅建築と土地活用を専門としてきた建設会社です。農地のエリア・地目・面積・現在の状況をお聞きしたうえで、農地区分と生産緑地の確認、転用できる見込み、賃貸か福祉施設かといった方向性、そしてどう計画すれば手残りが出るのかまでをセットでご提案します。

「親から相続した田んぼをどうすればいいかわからない」「自分の代で農業を続けられないので、そろそろ活用法を考えたい」という段階でも構いません。

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