大阪のアパート経営の修繕費｜建てた後にかかるメンテナンス費用の目安と積み立て方
土地活用でアパートを建てるときに押さえるべきポイントは、「建てる費用だけでなく、建てた後のメンテナンス費用を先に把握すること」「家賃収入の5パーセントから10パーセントを修繕費として積み立てること」「メンテナンスの手間が少ない建材を最初に選ぶこと」の3つです。
建築費はしっかり計算しても、建てた後の修繕費を想定しておらず、「こんなにお金がかかるとは思わなかった」と後から困るオーナー様は少なくありません。
本記事では、大阪・堺で創業50年以上の大忠建設が、アパートを建てた後にかかるメンテナンス費用の目安と、無理のない備え方を解説します。
この記事の内容は、動画でも詳しく解説しています。
アパートのメンテナンス費用は誰が負担するのか
メンテナンス費用を誰が負担するかは、建物の用途や契約の内容によって変わります。
老人ホームや店舗などのテナントに貸す場合は、室内の設備を借り手側がメンテナンスする契約になることが多くあります。
一方、一般的なアパートの場合は、建物の外も中も基本的にオーナー様が修繕費を負担します。土地活用で最も選ばれやすいアパートは、建てた後の費用まで見込んでおくことが欠かせません。
建物の外側にかかる大規模修繕の費用
アパート全体にかかる代表的な費用が、10年から15年ごとにやってくる大規模修繕です。中心になるのは、外壁の塗装と、屋根や屋上の防水工事です。
費用は外壁や屋根の広さによって変わりますが、延床面積60坪ほどの一般的な2階建てアパートの場合、足場を組む費用を含めて、1回の工事で200万円以上がまとまってかかるのが一つの目安です。
大きな出費ですが、悪いことばかりではありません。修繕費は経費として計上できる場合があり、不動産所得の税金対策という面もあります。計画的に行えば、税金と建物の寿命をコントロールしやすくなります。
部屋の中と設備にかかるメンテナンス費用
建物の外側だけでなく、退去後の原状回復や設備の交換にも費用がかかります。ここでは一般的なワンルームから1Kの部屋を想定した、おおよその目安を紹介します。
壁や天井のクロス
退去のときに張り替えることが多い壁や天井のクロスは、6年から7年ほどで張り替えの時期が来ます。6畳ほどのワンルームで、壁と天井を合わせて1部屋あたり5万円から8万円ほどが目安です。
入居者が入れ替わるタイミングで、汚れや傷みの具合を見て張り替えるかどうかを判断することが多くなります。
温水洗浄便座
温水洗浄便座は意外と寿命が短く、10年ほどで壊れることが多い設備です。本体は1台2万円から4万円ほどで、業者に取り替えを頼むとさらに工事費がかかります。
取り替えは自分でもできるため、オーナー様ご自身で交換するのも費用を抑える方法の一つです。
エアコン・給湯器
エアコンや給湯器は、10年から15年ほどが交換の目安です。エアコンはワンルーム用で5万円ほどから、リビング用で15万円ほどになります。給湯器は1台あたり20万円から30万円ほどかかります。
すべてが同時に壊れることは考えにくいものの、ある日突然壊れて急な出費になることはよくあります。部屋数が多いほど金額も大きくなるため、日頃から資金を残しておくことが大切です。
修繕費は家賃収入の5パーセントから10パーセントを積み立てる
修繕費への備えとしては、毎月の家賃収入の5パーセントから10パーセントを修繕費として積み立てていくのが理想的と言われています。
たとえば毎月の家賃収入が50万円であれば、2万5000円から5万円を使わずに修繕費として貯めておくイメージです。
かかる費用を先に把握し、最初から修繕費を分けて積み立てておくことが、安心して賃貸経営を続けるための鉄則です。
メンテナンス費用そのものを減らす建て方
修繕費に備えるだけでなく、メンテナンス費用そのものを減らすという考え方も有効です。
大忠建設の木造賃貸住宅「LEGACY（レガシー）」では、30年間塗り替えが不要な高品質のサイディング（外壁材）を標準で採用しています。
最も費用がかかる外壁の大規模修繕のタイミングを大きく後ろにずらせるため、オーナー様の負担を大きく減らせます。ほかにも長持ちする素材を選ぶなど、メンテナンスを極力減らす工夫を取り入れています。
まとめ
アパートを建てた後のメンテナンス費用で押さえる要点は3つです。
- アパートの場合、10年から15年ごとに外壁や屋根の大規模修繕があり、エアコンや給湯器などの設備も10年前後で交換の時期が来る
- 安心して経営を続けるには、毎月の家賃収入の5パーセントから10パーセントを修繕費として積み立てるのが理想的
- 建てる段階でメンテナンスの手間が少ない建材を選ぶと、将来の修繕費を大きく抑えられる
建てる費用と建てた後の費用をセットで考えておけば、余裕を持ったアパート経営ができます。
よくある質問
アパートの大規模修繕は何年ごとに必要ですか？
10年から15年ごとが一つの目安です。外壁の塗装や屋根・屋上の防水工事が中心で、延床面積60坪ほどの2階建てアパートなら、足場代を含めて1回200万円以上かかるのが目安です。
アパートの修繕費はどれくらい積み立てればいいですか？
毎月の家賃収入の5パーセントから10パーセントを積み立てるのが理想的と言われています。家賃収入が月50万円なら、毎月2万5000円から5万円が目安です。
アパートのメンテナンス費用はオーナーと入居者のどちらが負担しますか？
一般的なアパートでは、建物の外も中も基本的にオーナーが負担します。老人ホームや店舗などのテナントに貸す場合は、室内の設備を借り手側がメンテナンスする契約になることが多くあります。
エアコンや給湯器は何年で交換が必要ですか？
どちらも10年から15年ほどが交換の目安です。エアコンはワンルーム用で5万円ほどから、給湯器は1台20万円から30万円ほどかかるため、部屋数に応じて資金を準備しておくことが大切です。
アパートの修繕費は経費になりますか？
修繕費は経費として計上できる場合があり、不動産所得の税金対策になる面があります。具体的な扱いは工事の内容によって変わるため、税理士などの専門家に確認するのが確実です。
メンテナンス費用を抑えるアパートの建て方はありますか？
長持ちする建材を最初に選ぶ方法があります。大忠建設の木造賃貸住宅「LEGACY」では、30年間塗り替えが不要なサイディングを標準採用しており、最も費用がかかる外壁の大規模修繕の時期を大きく後ろにずらせます。
大忠建設は、大阪・堺市で住宅建築と土地活用を専門としてきた創業50年以上の建設会社です。土地の条件をお聞きしたうえで、修繕費まで含めた現実的な収支シミュレーションと、建てた後も安心して経営できるプランをご提案します。メンテナンスの手間が少ない木造賃貸住宅「LEGACY」についても詳しくご案内します。
「自分の土地にアパートを建てた場合の収支が知りたい」という段階でも構いません。
▼ 無料相談はこちら