築40年を超えたアパートの今後を決めるときに押さえるべきポイントは、「何もしないで持ち続けること自体がリスクになること」「建物の状態・手元に残るお金・立地の3つの軸で判断すること」「入居者対応を含めて早めに計画すること」の3つです。

「家賃が入っているうちはこのままでいい」「直すにも建て替えるにもお金がかかるし、入居者もいるので動けない」と悩まれているオーナー様は少なくありません。

本記事では、大阪・堺で創業50年以上の大忠建設が、古いアパートを直すか、建て替えるか、売るかを見極める判断軸と進め方を解説します。

この記事の内容は、動画でも詳しく解説しています。

築40年超のアパートを持ち続ける3つのリスク

本記事でいう古いアパートとは、築40年以上が経ち、設備や構造が古くなったアパート・マンションのことです。

中でも注意が必要なのは、1981年6月より前に建築確認を受けた「旧耐震」の物件です。今の耐震基準を満たしていない可能性が高く、持ち続けるリスクの重さが一段変わります。

リスク1：修繕費が一度に重なる

築年数が古くなると、外壁、屋根、防水、給排水といった修繕の時期が一気に重なることがあります。大きな修繕をした年は、入ってくる家賃より出ていく修繕費のほうが大きくなることもあります。

さらに、給湯器やエアコン、給排水管といった設備も、入居者の入れ替わりのたびに交換が必要になってきます。1つひとつは数万円でも、何年も続くと経営にじわじわと効いてきます。

リスク2：入居が決まりにくくなる

周りに新しいアパートが建つと、入居希望の方は設備が新しく、きれいな物件を選びやすくなります。築40年を超えるほど老朽化が進むと、設備や見た目の古さが入居の決まりやすさに影響してきます。

新しいうちは賃貸経営はしっかり成り立ちます。古くなりすぎる前に手を打つかどうかが、経営を続けられるかの分かれ目になります。

リスク3：建物を持っているだけで生じる所有者の責任

最も見落とされやすいのが、古い建物を持っているだけで生じる所有者の責任です。

たとえば旧耐震の建物や、老朽化したブロック塀が地震や経年劣化で倒れ、入居者や通行人にけがをさせたとします。原因が建物の管理不足と判断されると、所有者が「工作物責任」として損害賠償を負うことがあります。

2018年の大阪府北部地震では、倒れたブロック塀の下敷きになり、命を落とされた方がいました。古い塀や外壁を放置することは、決して他人事ではありません。

火災保険は地震による損害が基本的に対象外です。地震保険も補償の対象は建物や家財の損害で、人にけがをさせた場合の賠償は補償されません。危ない塀や外壁は、事故が起きる前に直しておくことが何より大切です。

直す・建て替える・売るを見極める3つの判断軸

選択肢が多くて迷ったときは、次の3つの軸で順番に見ていくと、自然に方向性が絞れます。

判断軸1：建物の状態と旧耐震かどうか

まずは耐震診断や建物調査を行い、まだ使えるのか、それとも危ないのかをはっきりさせます。旧耐震の物件であれば、建て替えも視野に入ってきます。

旧耐震かどうかは、建築確認済証や検査済証の日付で確認できます。手元にない場合は、役所で「建築計画概要書」を取得して確認する方法があります。

登記簿上の新築年月日は建築確認の日付とずれていることがあるため、それだけで判断しないことがポイントです。

判断軸2：出ていくお金ではなく、手元に残るお金で比べる

修繕で延命する場合、リノベーションする場合、建て替える場合で、今後10年から20年のあいだに手元にいくら残るかを横並びで比べます。

建て替えには解体費と建築費がかかります。解体費はアパートの規模によっては数百万円になることもあり、アスベストの事前調査や、残された家具などの処分、整地の費用で予算が上振れすることもあります。その代わり、建て替えれば収益力と耐震性はリセットされます。

修繕で延命する場合は当面の出費は小さく済みますが、新築に近い状態まで戻すのは現実的には難しくなります。建て替えは最初の数年の負担が大きくても、10年、15年というスパンで見ると手残りが逆転することがあります。

「今いくらかかるか」ではなく、「10年後、20年後に手元にいくら残るか」で比べることが見極めの基本です。

判断軸3：立地と出口戦略

その土地にこれからも借りてもらえる需要があるのかを見ます。需要がある立地なら、建て替えでもリノベーションでも活用の余地があります。

逆に、需要が薄い、遠方にあって管理の負担が大きい、駅から離れているといった場合は、売却して現金化するのも立派な正解です。

選択肢は4つ｜修繕・リノベーション・建て替え・売却

3つの軸で見ると、選択肢は次の4つに整理できます。

• 修繕で延命：当面の出費は小さい。ただし老朽化そのものは止まらないため、短期から中期で持ちたい方向け
• リノベーション：設備や内装を新しくして競争力を回復させる。柱・土台・梁などの骨組みが健全な物件向け
• 建て替え：初期費用は最も大きいが、収益力と耐震性をリセットできる。立地が強い物件向け
• 売却：現金化して管理から解放される。需要が薄い場合や、相続で現金で分ける必要がある場合に有効

リノベーションで効果が出やすいのは、キッチンやお風呂などの水回り、玄関や壁紙といった入居者が毎日使い、目に入るところです。予算が限られているなら、決め手になる場所に絞って直すのがコツです。

どれを選ぶか迷ったら、次の3つを自分に問いかけてみてください。

• 建物は1981年6月より前の旧耐震か → 当てはまるなら建て替えか売却が有力
• 駅に近いなど、生活に便利な立地か → 当てはまるなら建て替えやリノベーションが効く
• 入居者は半分以上埋まっているか → ある程度埋まっている今が、最も動きやすいタイミング

大忠建設では、建て替えを選ぶ場合は建築費を抑えやすい木造の賃貸住宅を軸にご提案することが多いです。ただし最初から建て替えありきではなく、直す・売るも含めて、その物件にとって最も無理のない出口を一緒に整理します。

一番の落とし穴は入居者対応｜立ち退き料と進め方

方向性が決まっても、すぐには動けないのが古いアパートの一番の落とし穴です。入居者がいると、建て替えも更地にしての売却もすぐにはできません。

大家さんの都合で退去をお願いするには正当事由が必要で、建物が古いというだけでは理由として弱く、多くの場合は立ち退き料が必要になります。

アパートの立ち退き料は、1世帯あたり40万円から80万円、家賃の5か月から6か月分が一つの目安と言われることが多いです。ただし決まった基準はなく、築年数や入居者の事情によって数十万円から数百万円まで大きく変わります。

負担を抑えて進める方法としては、空いた部屋から新しい募集を「定期借家契約」に切り替えていく方法があります。あらかじめ期限を決めて貸す契約のため、建て替えや売却の計画が立てやすくなります。

また、更新のタイミングで引っ越し費用や次の住まい探しのお手伝いまで含めて丁寧に話をすることが、結局は最も揉めずに進む方法です。

入居者がいるまま売る「オーナーチェンジ」という方法もあります。家賃収入が見えるため買い手はつきやすい一方、価格は抑えられがちです。空室にして売るほうが高く売れる場合もありますが、その分立ち退き料がかかるため、どちらが有利かは物件と立地によって変わります。

空室が増えてから慌てて動くより、入居者が多いうちや契約更新のタイミングを使って計画的に動くほうが、ずっと有利に進められます。

まとめ

築40年を超えたアパートの今後を決める要点は3つです。

• 古いアパートを持ち続けるリスクは、修繕費の重なり、入居の決まりにくさ、旧耐震の建物の所有者責任の3つ。何もしないこと自体がリスクになる
• 建物の状態、手元に残るお金、立地と出口戦略の3つの軸で比べると、修繕・リノベーション・建て替え・売却のどれが合うかが見えてくる
• 最大の壁は入居者対応。立ち退き料や定期借家契約も含めて、空室が増える前に計画的に動くほど有利になる

大事なのは「持ち続けるか、動くか」ではなく、「いつ、どう動くか」です。まずはご自身の物件の状態を確認するところから始めてみてください。

よくある質問

自分のアパートが旧耐震かどうかはどう調べればいいですか？

建築確認済証や検査済証の日付を確認します。1981年6月より前に建築確認を受けていれば旧耐震です。手元に書類がない場合は、役所で建築計画概要書を取得して確認できます。登記簿の新築年月日だけでは判断できないので注意が必要です。

古いブロック塀が倒れて人がけがをしたら、大家の責任になりますか？

原因が管理不足と判断されると、所有者が工作物責任として損害賠償を負うことがあります。火災保険は地震による損害が基本的に対象外で、地震保険も人への賠償は補償しません。保険で備えきれないため、危ない塀や外壁は早めに直しておくことが大切です。

古いアパートのリノベーションはどこを直すと効果がありますか？

キッチンやお風呂などの水回り、玄関や壁紙など、入居者が毎日使い、目に入るところが効果的です。見えない部分に費用をかけても家賃にはつながりにくいため、予算が限られている場合は決め手になる場所に絞るのがコツです。

アパートの立ち退き料の相場はいくらですか？

1世帯あたり40万円から80万円、家賃の5か月から6か月分が一つの目安と言われることが多いです。ただし法律で決まった基準はなく、築年数や入居者の事情によって数十万円から数百万円まで変わります。

入居者がいるままアパートを売ることはできますか？

できます。オーナーチェンジと呼ばれる方法で、家賃収入が見えるため買い手はつきやすい一方、価格は抑えられがちです。空室にして売るほうが高くなる場合もありますが、立ち退き料がかかるため、物件と立地ごとに比べて判断します。

古いアパートは建て替えと売却、どちらが得ですか？

立地によって変わります。借りてもらえる需要がある立地なら建て替えで収益力を取り戻せる可能性があり、需要が薄い場合や管理の負担が大きい場合は売却が向いています。今後10年から20年で手元にいくら残るかを横並びで比べて判断するのが基本です。

大忠建設は、大阪・堺市で住宅建築と土地活用を専門としてきた創業50年以上の建設会社です。物件の築年数、構造、入居状況、エリアをお聞きしたうえで建物の状態を確認し、修繕・リノベーション・建て替え・売却のどれが合うかを、手元に残るお金を軸に見比べられる形でご提案します。入居者対応の進め方も一緒に整理します。

「相続した古いアパートをどうすればいいかわからない」「空室が増えてきて不安」という段階でも構いません。

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